Reunificar deudas con hipoteca: riesgos, gastos y plazo

Reunificar deudas con hipoteca es la versión más potente, y más arriesgada, de agrupar préstamos. Consigue cuotas muy bajas gracias a dos palancas: un tipo de interés más bajo, porque la entidad tiene tu casa como garantía, y un plazo mucho más largo. La primera palanca te favorece. La segunda casi siempre juega en tu contra. Esta guía te ayuda a ver las dos a la vez, con un ejemplo calculado, los gastos que marca la ley y lo que ocurre si un día no puedes pagar.

¿Qué es la reunificación de deudas con hipoteca?

En la reunificación de deudas con hipoteca firmas un préstamo nuevo con garantía hipotecaria sobre tu vivienda y, con ese dinero, cancelas tus deudas de consumo: préstamos personales, la financiación del coche, tarjetas o minicréditos. Hay dos formas habituales:

• Ampliar o rehacer la hipoteca que ya tienes para incluir en ella las demás deudas. Todo queda en un único préstamo hipotecario, normalmente con un plazo nuevo.
• Constituir una hipoteca sobre una vivienda libre de cargas que ya es tuya, para cancelar las deudas de consumo.

En los dos casos cambian las reglas del juego. La Ley 16/2011 de crédito al consumo deja fuera los créditos garantizados con hipoteca sobre un inmueble. Si eres persona física y la garantía es un inmueble de uso residencial, el contrato se rige por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Más adelante tienes lo que esa ley te garantiza.

La operación general, con o sin vivienda de por medio, la explicamos en la guía principal sobre reunificar deudas. Aquí nos centramos en lo que cambia cuando entra la hipoteca.

¿Cuánto cuesta de verdad? Un ejemplo con 24.000 €

Supón que tienes 24.000 € en deudas de consumo y dos propuestas: un préstamo personal al 8,5 % de TIN o un préstamo con garantía hipotecaria al 3,75 % de TIN. En la vía hipotecaria pides 24.900 €, porque supones 900 € de gastos a tu cargo entre la tasación y otros servicios que contrates. El ejemplo es ilustrativo, no es una oferta, y las cuotas siguen el sistema francés.

Lee la tabla de arriba abajo. Con un tipo menos de la mitad de alto, la hipoteca a 10 años cuesta en total casi lo mismo que el préstamo personal a 5 años: los gastos iniciales y los cinco años extra se comen la ventaja del tipo. A 15 años ya cuesta más que el préstamo personal a 7. Y a 25 años la cuota es la más baja de todas, 128,02 €, pero pagas 14.405,60 € por una deuda de 24.000 €, casi el triple de intereses que con el préstamo personal a 5 años.

La TAE ayuda a comparar, pero no lo dice todo. La del préstamo personal de la tabla es de un 8,84 % y la del hipotecario a 15 años, contando los 900 € de gastos sobre los 24.000 € que recibes, de un 4,38 %. La TAE hipotecaria es mucho menor y aun así esa opción cuesta 3.050 € más que el préstamo personal a 5 años. Por eso, junto a la TAE, mira el importe total adeudado. Si quieres repasar cómo se forman las dos cifras, lee TIN y TAE.

¿Qué gastos pagas tú y cuáles la entidad?

La Ley 5/2019 fija quién paga cada gasto de un préstamo hipotecario. Según su artículo 14:

• Tasación de la vivienda: la pagas tú.
• Notaría de la escritura del préstamo: los aranceles los paga la entidad. Las copias las paga quien las pida.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: la paga la entidad.
• Gestoría: la paga la entidad.
• Impuestos: se reparten según la normativa tributaria aplicable.

A esa lista súmale lo que no depende de la nueva hipoteca: la compensación por cancelar antes de tiempo tus préstamos de consumo (en los de tipo fijo, hasta el 1 % de lo que devuelves si les queda más de un año, o hasta el 0,5 % si les queda menos), los honorarios de un intermediario si contratas uno y los seguros que te exijan para conceder el préstamo. Si para reunificar cancelas una hipoteca anterior, pregunta también qué compensación te cobrará esa entidad. No te damos importes de tasación o de otros servicios porque dependen de la vivienda, de la comunidad autónoma y de cada proveedor: pide presupuesto antes de empezar.

¿Cuánto te pueden prestar sobre tu vivienda?

Cada entidad decide qué parte del valor de tasación está dispuesta a financiar, según su política de riesgos y tu capacidad de pago. Si la vivienda ya tiene una hipoteca, cuenta lo que queda pendiente: el margen disponible es la diferencia entre lo que la entidad acepte financiar y lo que todavía debes. Desconfía de quien te prometa una cantidad antes de tasar el inmueble y estudiar tus ingresos.

¿Qué protecciones te da la Ley 5/2019?

La ley de crédito inmobiliario pone el acento en que entiendas lo que firmas antes de hacerlo, y limita lo que la entidad puede exigirte si las cosas van mal:

• Diez días para leer. La entidad debe entregarte la documentación precontractual, incluida la Ficha Europea de Información Normalizada, al menos 10 días naturales antes de firmar.
• Visita previa al notario. Tienes que comparecer ante el notario que tú elijas, como tarde el día anterior a la firma, para que compruebe que has recibido la documentación y te asesore. El acta de esa visita no te cuesta nada.
• Intereses de demora limitados. Si te retrasas, el interés de demora es el ordinario más tres puntos porcentuales, solo sobre el capital vencido y no pagado, sin capitalizarse salvo un supuesto de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Vencimiento anticipado con umbrales. La entidad solo puede reclamarte toda la deuda si las cuotas impagadas llegan al 3 % del capital concedido (o a doce cuotas mensuales) en la primera mitad del plazo, o al 7 % (o a quince cuotas) en la segunda, y después de darte al menos un mes para ponerte al día.
• Amortización anticipada con tope. A tipo fijo, la compensación por devolver antes no puede pasar del 2 % del capital adelantado en los diez primeros años ni del 1,5 % después. A tipo variable, el límite es del 0,25 % en los tres primeros años o del 0,15 % en los cinco primeros, según lo pactado.

Estas reglas protegen, pero no eliminan el riesgo de fondo. Si un día no puedes pagar, el proceso tiene más pasos y más plazos que con una tarjeta, pero al final puede terminar en la ejecución de la garantía, es decir, de tu casa.

¿Cuándo puede tener sentido y cuándo no?

La vía hipotecaria puede encajar si las deudas de consumo son grandes, sus tipos son muy altos, tus ingresos son estables y eliges un plazo corto, lo bastante para que el tipo bajo se note en el total. En la tabla, la hipoteca a 10 años cuesta casi lo mismo que el préstamo personal a 5, pero con una cuota mucho más llevadera; si esa cuota más baja es lo que evita un impago, puede compensar.

No tiene sentido cuando la deuda es pequeña y se puede saldar o renegociar de otra forma, cuando los ingresos son inestables o cuando el problema de fondo es que gastas más de lo que ingresas. En ese último caso, la hipoteca solo convierte un problema de consumo en uno de vivienda. Tampoco lo tiene si el plazo que te proponen supera con mucho al de tus deudas actuales: estarías pagando el coche o las vacaciones durante veinte años.

Una prueba sencilla: calcula cuándo terminarías de pagar tus deudas si no haces nada y compáralo con la fecha del último pago de la hipoteca. Si la diferencia son muchos años, el ahorro mensual lo vas a pagar con creces.

Reunificar deudas sin hipoteca: la alternativa sin poner la casa

Si no tienes vivienda en propiedad, o no quieres ponerla en juego, la vía es reunificar deudas sin hipoteca con un préstamo personal. Es un crédito al consumo: la entidad evalúa tu solvencia, te entrega la Información normalizada europea antes de firmar, todas las comisiones obligatorias van en la TAE y tienes 14 días naturales para desistir después de firmar. El tipo es más alto que el hipotecario, pero el plazo suele ser bastante más corto y la vivienda queda fuera.

Las cifras importan más que la etiqueta. Un préstamo personal a 5 años puede salir más barato en total que una hipoteca a 15, como muestra la tabla. Para comparar préstamos personales con su TAE y su ejemplo representativo, empieza por el comparador de préstamos personales. Si lo que quieres es sustituir un préstamo caro por otro más barato sin tocar tu cuenta, lee préstamo sin cambiar de banco.

¿Se puede reunificar deudas con ASNEF?

Quien busca reunificar deudas con ASNEF, o reunificar deudas estando en ASNEF, se encuentra con un obstáculo claro: la entidad tiene que evaluar tu solvencia y puede consultar los ficheros de morosos. Una deuda impagada registrada pesa mucho en esa evaluación y muchas solicitudes se rechazan por ello. Con garantía hipotecaria algunas entidades pueden estudiar el caso igualmente, porque la vivienda reduce su riesgo, pero eso significa que el riesgo lo asumes tú con tu casa.

Si la deuda que te mantiene en el fichero se paga con la reunificación, sus datos deben suprimirse, porque solo pueden permanecer mientras dure el impago. Comprueba primero en qué ficheros estás y por qué deuda: el acceso a tus datos es gratuito. Si buscas financiación con un registro de impago, la guía de préstamos con ASNEF explica qué productos existen y cuánto suelen costar. Y desconfía de cualquier oferta que te asegure la concesión sin estudiar tu caso o que te pida dinero por adelantado: el Banco de España aconseja no hacer nunca pagos previos para recibir un préstamo.

¿Cuáles son los mejores bancos para reunificar deudas con hipoteca?

No hay una lista de los mejores bancos para reunificar deudas que valga para todo el mundo: cada entidad decide según tu vivienda, tus ingresos, tu historial y lo que ya debes. Lo útil es pedir propuestas comparables y leerlas con el mismo criterio:

• El mismo importe y el mismo plazo en todas las propuestas.
• TAE, importe total adeudado y lista de gastos a tu cargo.
• Productos vinculados o combinados que te pidan para rebajar el tipo, y lo que cuestan.
• Si interviene un intermediario, en qué registro está inscrito y qué te cobra.

Empieza por tu propio banco, sobre todo si ya tienes la hipoteca allí: puede ofrecerte ampliarla en lugar de constituir una nueva. Después compara con otras entidades en préstamos personales de bancos.

Antes de firmar con la casa como garantía

Pide solo lo necesario para cancelar tus deudas, elige el plazo más corto que puedas pagar con holgura y haz la prueba del total. Lee la Ficha Europea de Información Normalizada durante los diez días que te da la ley y usa la visita al notario para preguntar todo lo que no entiendas. Si te cuesta pagar lo que ya debes, consulta antes la oficina de consumo de tu ayuntamiento o una asociación de consumidores, que orientan gratis, y habla con tus acreedores. Si tienes una queja con una entidad, reclama primero a su servicio de atención al cliente y, si no te dan solución, al Banco de España.